يتداول مجلس الأمة مشروع القانون المعدل لقانون الملكية العقارية لسنة 2026 تداولاً لا يليق بخطورته، من دون التوقف عند آثاره السلبية المتعددة الأوجه، وتناقضه مع رؤية التحديث الاقتصادي التي جعلت من الاستثمار العقاري وأمن الملكية ركيزةً لجذب رؤوس الأموال، ومخالفته الصريحة لأحكام الدستور.

فالمضاهاة النصية بين نصوص المشروع والنصوص النافذة حالياً، وما سبقها من سلسلة قوانين الاستملاك التي رسّخت حق الملكية الخاصة ورسمت معالم العقد الاجتماعي فيما بيننا نحن الأردنيين ودولتنا، تُظهر أن المشروع يتراجع عن ضمانات راسخة أقرّها القانون والفقه واجتهادات محكمة التمييز الموقرة عبر أكثر من سبعين عاماً من التشريع وبناء الدولة والمنظومة القضائية العادلة؛ ومنها على سبيل المثال: حصر الاقتطاع المجاني، وأسبقية الدفع على التسجيل، وأصل تبليغ المالك، ومعيار ثمن السوق. فمشروع القانون جانَبَ ابتداءً حقيقةَ أن حق الملكية الخاصة حقٌّ دستوري راسخ، وجاء مخالفاً للمادة (128/1) من الدستور التي تنص على عدم جواز تأثير القوانين المنظمة للحقوق والحريات على جوهر هذه الحقوق أو مساس أساسياتها فالسند الدستوري للاستملاك هو المادة (11) التي تنص على أنه "لا يستملك ملك أحد إلا للمنفعة العامة وفي مقابل تعويض عادل حسبما يعين في القانون"، وعبارة "حسبما يعين في القانون" تفويضٌ للمشرّع في كيفية تعيين التعويض، لا في إسقاطه؛ يعضدها حظر المصادرة المنصوص عليه في المادة (12) من الدستور.

وعليه، النص النافذ حالياً في المادة 192(أ) يجيز استملاك ما لا يزيد على ربع مساحة العقار دون تعويض "لأغراض إنشاء طريق أو توسعتها" حصراً، وربع الجزء المستملك لإنشاء إسكان حكومي شريطة تخصيصه لطرق الإسكان. أما المشروع (المادة 28) فيضيف عبارة "أو لإنشاء المرافق العامة أو الحدائق العامة أو المباني العامة"؛ والأثر القانوني لذلك هو انتقال الاقتطاع المجاني من نطاق محصور له علة معلومة — أن الطريق يُحدث تحسيناً مباشراً في القيمة يقوم مقام التعويض — إلى نطاق مفتوح تنتفي فيه العلة، إذ لا يترتب على إنشاء مبنى حكومي مسوّر تحسينٌ في قيمة الفضلة.

وللمقارنة التاريخية: المادة (21/2) من القانون رقم (2) لسنة 1953 قرنت الربع المجاني — المحصور آنذاك بالطرق — بنصٍّ يقضي بأنه "إذا ثبت أنه سيحصل لصاحبها ضرر كبير إن لم يدفع التعويض يحق لمجلس الوزراء أن يقرر منح التعويض الذي يراه مناسباً". والمادة (11/أ) من القانون رقم (12) لسنة 1987 ألزمت المستملك بدفع التعويض عن كامل المحدثات "مهما كانت الغاية من الاستملاك". فالمشروع لا يوسّع الاستثناء فحسب، بل يوسّعه مجرداً من كل ضمانات الإنصاف التي عرفها المشرّع الأردني منذ سبعة عقود.

كما يضيف المشروع عبارة "أو سكك الحديد" إلى تعريف الطريق في المادة (2)، والتعريف يشمل "حرم الطريق والساحات الملحقة بها". ومقروءاً مع توسيع المادة 192(أ)، يترتب على ذلك — ولأول مرة في التشريع الأردني — إمكان اقتطاع ممرات السكك الحديدية وحرمها بواقع الربع دون تعويض. ويُذكَّر بأن المادة (3/ب) من قانون السكك الحديدية رقم (24) لسنة 2012 الساري تقضي باستملاك أراضي الشبكة الوطنية "وفقاً لأحكام قانون الاستملاك النافذ" — أي بتعويض كامل وفق القواعد العامة، دون أي اقتطاع مجاني خاص.

ويثير هذا الإدراج تعارضاً داخلياً لم يعالجه المشروع: فالمادة 193(هـ) النافذة — التي لم تُمس — توجب دفع التعويض كاملاً عند استملاك العقار "لأغراض إنشاء طريق محدودة المنافذ ذات مداخل ومخارج محددة"، والسكة الحديدية بطبيعتها الفنية أشد الطرق انغلاقاً إذ لا منفذ منها للعقارات المجاورة. فإذا عُدَّت السكة "طريقاً" بحكم التعريف الجديد، اقتضى الاتساق التشريعي إخضاعها للمادة 193(هـ) واستحقاق التعويض الكامل — وهو تعارض يتعين حسمه نصاً قبل الإقرار، لا تركه للاجتهاد.

كما أن النص النافذ يطلق التفاوض بين المستملك والمالك على مقدار التعويض ثم يُخضع الاتفاق للتصديق؛ فيما يحصر المشروع التفاوض بحيث "لا يقل ولا يزيد عن السعر المعتمد لدى الدائرة بتاريخ الاستملاك بنسبة 10% منه". وأثر ذلك أن التسوية الرضائية المتجاوزة للهامش تصبح غير مشروعة ولو ارتضاها الطرفان، فيُدفع المالك دفعاً إلى التقاضي كلما جاوز الفارق السقف. ويتعارض هذا مع المعيار الموضوعي المستقر تشريعياً: فالمادة (10/ب/1) من قانون 1987 عرّفت التعويض العادل بأنه "الثمن الذي يمكن الحصول عليه لو بيع علناً في السوق من شخص راغب في الشراء"، والمادة 190(ب) من القانون النافذ تعتمد "قيمة البيوعات التي تمت على العقار ذاته أو مثيله من العقارات المجاورة من واقع التعامل في السجل العقاري". فالمعيار الموضوعي — ثمن السوق الموثق — يستبدل به المشروع هامشاً حول سعرٍ تضعه الجهة الإدارية، مع ما هو معلوم من انحطاط الأسعار المعتمدة عن أسعار التعامل الفعلية في كثير من المناطق. ويُقرأ بحذر استحداث الفقرة (ح) في المادة 190 (المادة 27 من المشروع) الملزِمة للمحكمة بالتأكد من "تقيد تقرير الخبرة بأحكام هذا القانون"، لما قد يُحمَل عليه من سحب المرجعية الإدارية للقيم إلى داخل الخبرة القضائية.

وتحذف المادة 31 من المشروع الإحالة الواردة في المادة 202(ب) إلى الفقرة (أ) منها — المشترطة سبق دفع التعويض أو إيداعه — وتكتفي بتسجيل العقار المستملك بطريق الحيازة الفورية "بعد صدور قرار من المجلس بذلك". وتضيف المادة 29 إلى المادة 198(ب) أن إيداع التعويض المعلَن عنه "على موقع الدائرة الإلكتروني أو صحيفتين" تبرأ به ذمة المستملك من التعويض والفائدة "وينفذ على قيد السجل العقاري". والأثر المركّب لذلك أن أسبقية التعويض على نقل الملكية — الثابتة نصاً في المادة (12/2) من قانون 1953 (إيداع التعويض سلفاً شرطاً للحيازة الفورية) والمادة (16/أ) من قانون 1987 (التسجيل بعد الدفع أو الإيداع) والمادة 202(أ) النافذة — تسقط، ويحل محلها تسجيلٌ بقرار إداري وتنفيذٌ على القيد بنشرٍ قد يقتصر على الموقع الإلكتروني.

ويلاحظ أن المادة (14/ب) من قانون 1987 كانت تجعل تبليغ المالك أصلاً، والنشر الصحفي بديلاً "إذا تعذر تبليغ المالك" — فالانحدار في ضمانة العلم متدرج وموثق: من تبليغ شخصي (1987)، إلى نشر في صحيفتين (2019)، إلى موقع إلكتروني (المشروع). وإذ تُبنى على هذا العلم الحكمي براءةُ ذمة وانقطاعُ فائدة وسريانُ مدد، فإن المساس بضمانة المادة (101/1) من الدستور — "المحاكم مفتوحة للجميع" — يغدو مساساً عملياً لا نظرياً.

وكل ما سبق يجعل تعديلات كشف الرهن وأيلولة عقارات المزادات (المادتان 23 و25 من المشروع) تبدو — قياساً بما تقدم — أهونَ شأناً، وما هي بالهينة: فالمادة 25 من المشروع تستعيض عن عبارة "يجري مدير التسجيل أو من يفوضه" في المادة 163(ب) بعبارة "يقدم الدائن المرتهن تقرير كشف للعقار المطلوب رهنه" — فينتقل إعداد الوثيقة الرسمية الموثِّقة لحالة العقار وشاغليه ومحدثاته عند إنشاء الرهن من موظف محايد إلى الطرف صاحب المصلحة في مضمونها، وهي الوثيقة التي تُبنى عليها لاحقاً إجراءات التنفيذ. ويلاحظ أن إسناد الكشف لجهة محايدة تقليدٌ تشريعي ثابت؛ فحتى المادة (12/2) من قانون 1953 أسندت كشف الحيازة الفورية إلى مأمور التسجيل وخبيرين.

وتلغي المادة 23 من المشروع أحكام المادة 153 النافذة وتستعيض عنها بنص يمدد مهلة إعادة بيع العقار الذي آل للدائن غير الأردني أو الشخص الحكمي بالمزاد من ثلاث سنوات إلى أربع، والأهم أنه يُسقط جزاء البيع الجبري بالمزاد على نفقة الدائن المتخلف، ويستبدل به غرامة سنوية نسبتها 2% من قيمة يقدرها المدير "وبحد أعلى مدة خمس سنوات". فالجزاء الرادع يتحول إلى كلفة احتفاظ محدودة ومسقوفة، بما يُضعف الحافز التشريعي لإعادة العقارات المستحوذ عليها بالمزادات إلى السوق.

ويُسجَّل على المادة 22 من المشروع (المعدلة للمادة 152(د)) عيبٌ صياغي واضح: اشتراط "إقرار من الراهن بعدم التنفيذ على العقار" لاستثناء معاملات الرهن من منع التصرف — والتنفيذ حقٌّ للدائن المرتهن لا للراهن، فالإقرار مأخوذ من غير ذي صفة ولا يقيد صاحب الحق.

أما تعديلات إزالة الشيوع (المواد 6–15 من المشروع)، فتستحدث المادة 7 منه في المادة 97(أ/4) خياراً لطالبي التصرف بشراء حصص الشركاء الرافضين "بالثمن المتفق عليه أو المقدر" قبل اللجوء للمزاد العلني — فتُصفّى حصة الرافض بقيمة إدارية بدل ثمن المنافسة الذي يكفله النص النافذ. وتستبدل المادتان 11 و12 بشرط إجماع الشركاء في قسمة الجمع (المادة 107) وقسمة العقار المبني (المادة 108/أ) أغلبيةَ ثلاثة أرباع. وتضيف المادة 15 إلى المادة 115 فقرةً تخوّل لجنة إزالة الشيوع — وهي تشكيل إداري من موظفي الدائرة — "الحجز على العقار والأثمان والفروقات النقدية لغايات تنفيذ قراراتها"، مع ما تثيره صياغة المادة 14 (حصر الطعن بالقرار "الفاصل") من شبهة تحصين القرارات التمهيدية، ومنها الحجز، من الطعن المستقل. والحجز على الأموال عملٌ ولائي قضائي بطبيعته، والمادة (102) من الدستور تسند للمحاكم النظامية حق القضاء "على جميع الأشخاص في جميع المواد المدنية والجزائية".

فعلى مجلس النواب، في ضوء ما تقدم من مخالفات دستورية، أن يعيد للنص توازنه: بحصر الربع المجاني بالطرق كما كان، وإخراج سكك الحديد من التعريف أو إخضاعها صراحةً للتعويض الكامل وفق المادة 193(هـ)، وإلغاء سقف التفاوض والاكتفاء بالتصديق الرقابي، وإعادة شرط الدفع قبل التسجيل، وجعل النشر الإلكتروني إضافةً للنشر الصحفي والتبليغ لا بديلاً عنهما، وإعادة كشف الرهن إلى مدير التسجيل، وإبقاء البيع الجبري على الدائنين المتخلفين، وتصويب "إقرار الراهن" إلى "إقرار الدائن المرتهن". فالملكية العقارية ليست ترفاً استثمارياً، والدستور الذي حمى الملكية الخاصة بنصٍّ صريح لم يترك للمشرّع أن يفرغها بقانون؛ ومراجعة النص في مرحلته النيابية أيسر كلفةً على الجميع من اختباره لاحقاً أمام المحكمة الدستورية عملاً بالمادة (60) من الدستور.