عمون - ندى شحادة- لم يجد «أبو أيهم « مفرا من اللجوء إلى احد البنوك للحصول على قرض سكني مقداره أربعون ألف دينار قبل اربع سنوات لتمويل شراء شقة لا تتجاوز مساحتها 150 مترا، لينهي معاناة استئجاره المنازل لأكثر من عشر سنوات ،على أن معاناته دخلت إلى طور تسديد القرض على فترة عشرين عاما مع فائدة بنكية جعلت اجمالي القيمة للقرض خمسة وثمانين ألفا.
معاناة «أبو أيهم « الذي اشترى منزلا في منطقة شبه شعبية تبدو مضاعفة لدى غيره من الأردنيين الذين يطمحون إلى شراء شقة في هذه الأيام ،إذ ارتفعت أسعار الشقق على نحو غير مسبوق فجعلت المواطن بين فكي مطرقة ارتفاع الأسعار وسنديانة الفوائد البنكية.

ووفق تقرير الاستقرار المالي للبنك المركزي الاردني لعام 2013 بلغ اجمالي القروض السكنية الممنوحة للافراد من البنوك حتى نهاية العام ما مقداره (2632) مليون دينار مقابل ما مقداره (2346) مليون دينار في نهاية العام 2012.
أما بالنسبة لمديونية الأفراد، فقد بين التقرير أن هناك توجها من البنوك نحو إقراض الأفراد حيث ارتفعت التسهيلات الممنوحة للأفراد إلى حوالي 38% من إجمالي تسهيلات البنوك في عام 2013 مقابل حوالي 36% لعام 2012، كما بين التقرير أن نسبة مديونية الأفراد إلى دخلهم إرتفعت عما كانت عليه في السنوات الأخيرة لتبلغ حوالي 60% في نهاية عام 2013 بينما شكلت نسبة مديونية الأفراد إلى الناتج المحلي الإجمالي ما نسبته 32%، حيث تعتبر هذه النسب ضمن المستويات المقبولة مقارنة مع عدد من الدول الأخرى في المنطقة والعالم.
ويعلق المحلل الاقتصادي خالد زبيدي على ما سبق ذكره بأنه خطر حقيقي يواجه المقترض ، اذ ان قدرته على تلبية الاحتياجات الاساسية من مأكل وملبس وطبابة تصبح متدنية ،ما يؤدي الى تباطؤ الحركة التجارية وبالتالي تتناقص الايرادات ودخل التجار فيلجأون إلى رفع الأسعار.
وصنف تقرير دليل العقارات العالمي في عام 2012 ، عمان على انها اغلى عواصم الدول العربية من حيث اسعار بيع الشقق وايجاراتها ، وتحديدا الشقق التي تتراوح مساحتها من 120-150 مترا مربعا.
اسباب عديدة أدت الى ارتفاع اسعار الشقق في الأعوام الاخيرة بصورة واضحة لا تخفى على أحد ، ما جعل امتلاكها حلم بعيد المنال في ظل الظروف المعيشية والاقتصادية الصعبة.

مخالفات تزيد من الثمن
ارتكاب مستثمري الاسكانات للمخالفات يزيد من أسعار الشقق ،وهو ما يعكس زيادة في السعر على المواطنين عند الشراء ، ويقول المستثمر (ح ،ن ) « أنه :» يجب أن يكون الارتداد الجانبي أربعة امتار إلا أنني ارتكبت مخالفة قدرها «نصف متر « على طول ضلع البناء الممتد 15 مترا ،فدفعت مقابل ذلك ثلاثة آلاف و750 دينارا.
ويشكو بعض المستثمرين بأن الأمر لا يتوقف عند دفع مقابل مالي عن المخالفة للأمانة بل يؤدي إلى تأخير إنجاز الحصول على تراخيص البناء وإذن الأشغال الذي تقدم بموجبه خدمات البنية التحتية للمبنى.
ويقول مدير دائرة ترخيص الأبنية في أمانة عمّان المهندس مهنا القطان بأن «المعاملات لها مدة محددة نلتزم بها ، فالحصول على الرخصة يحتاج الى مدة تصل لاسبوعين واذن الاشغال يحتاج أيضا الى اسبوعين ، لكن يجب أن تكون الموافقات الصادرة مطابقة للتعليمات والاحكام التابعة للنظام الا ان المعاملة غير المطابقة لاحكام النظام تحتاج لمزيد من الوقت «.
ويوضح القطان بأنه يجب ان تكون الموافقات مطابقة للتعليمات والاحكام التابعة للنظام الذي ينص على أنه لا يجوز تقديم اي مخطط لم يصادق عليه الدفاع المدني ، او وزارة الطاقة (...).
ويشدد القطان أن التأخير غالبا ما يكون سببه :» تقديم مستثمرين لمخططات بناء قائم غير مطابقة للواقع كعدم تجهيز المواقف ، او عدم وجود أرصفة ودون تأمين المتطلبات اللازمة ، وهذه امور تزيد من فترة الحصول على الترخيص «.
ويبين أن:» المخالفين يتغافلون عن المخالفات ويبدأون بحساب المدة اللازمة للحصول على تراخيص منذ تاريخ تقديم الطلب ،ويتوقعون أنهم سيحصلون عليها خلال أسبوعين بحسب نص القانون «.
ويشير إلى أن :» الأصل هو تأمين متطلبات الترخيص وتقديم معاملة لبناء غير مخالف للحصول على الترخيص في المدة المحددة وبخلاف ذلك فإن مدة الحصول على الترخيص ستكون أكثر «. ويقول إن :» كل طلب يستغرق وقتا يتناسب بحسب طبيعة المخالفة فلا يجب ان نساوي بين الطلبات المطابقة لاحكام النظام وبين الطلبات المخالفة لأحكام النظام».
قيام الحكومة بإصدار قرارات متتابعة خلال الأعوام الثمانية الماضية تتعلق باعفاء الشقق من رسوم التسجيل وفقا لشروط متغيرة من عام لاخر ،ادت إلى استفادة مواطنين من قرارات الاعفاء وتضرر أخرين من قرارات تخفيض نسب الاعفاء على المساحات الكبيرة.
في عام 2007 -2008 كان قرار الاعفاء من رسوم التسجيل مطبقا على الشقق التي تصل مساحتها لغاية 300 متر وهو ما ادى الى استفادة شرائح واسعة من القرار ، غير أن قرارا لاحقا صدر أواخر 2008 واستمر العمل به حتى 2011 ،حصر الاعفاء في الشقق التي تصل مساحتها إلى 150 مترا ،وفي نهاية عام 2011 ألغي القرار لينحصر الاعفاء في الشقق التي تصل مساحتها 120 مترا.
وبحسب القرار الأخير فإن :» المشتري يدفع ما نسبته 5 % من رسوم التسجيل على المساحة التي تزيد عن 120 مترا إذا كانت مساحة الشقة 150 مترا بمعنى أنه يدفع الرسوم عن 30 مترا فقط ،بينما يدفع ما نسبته 5% عن كامل الشقة التي تزيد مساحتها عن 150 مترا «.
واللافت أن أرقام دائرة الأراضي والمساحة لا تؤشر على تراجع في مبيعات الشقق بسبب إصدار قرارات نسبة الاعفاء من رسوم التسجيل استنادا الى مساحة الشقة.
وأظهرت أحصاءات الدائرة بأن مجموع الشقق المباعة خلال السنوات السبع الأخيرة بلغ 163،709 ،إذ بلغت في عام 2008 20،724 شقة وفي عام 2009 بلغت 19،481 شقة وفي عام 2010 بلغت 21،453 شقة ،وفي عام 2011 بلغت 25،603شقة وفي عام 2012بلغت 22،295 شقة وفي عام 2013 بلغت 27،200 ،فيما بلغت حتى نهاية تشرين الأول الماضي 26،953 شقة.
اشترى المواطن هيثم سعيد منتصف عام 2007 شقة بعد صدور قرار الاعفاء للشقق التي تصل الى 300 متر ، حيث بلغت مساحة شقته 250 مترا وكان ثمنها 150 الفا ،ما وفر عليه دفع رسوم مقدارها 5% اي ما يعادل 7500 دينار.
ويوضح رئيس جميعية مستثمري الاسكان كمال العوامله بان الغاء الاعفاءات عن مساحة الشقق التي تحدد بأكثر من 120مترا أدى الى ارتفاع سعر الشقق من ثلاثة الى خمسة الالاف دينار بالمجمل.
ويرى ان عدد أفراد العائلة الاردنية يتطلب مساحة تزيد عن 120 مترا لذا لا بد ان تقوم الحكومة باعادة الاعفاءات، لان الغاءها ادى الى حرمان مئات الالاف حاليا الاستفادة من هذه التسهيلات ، بينما استفاد منه آخرون قبل الغائه.
مدير عام دائرة الاراضي المهندس معين الصايغ يوضح بأن قرار ما قبل 2007 كان يمثل المساحات المحددة ب 120 مترا ولمرة واحدة لدفتر العائلة ومن ثم تم رفعه الى مساحة 150 مترا ، كما انه مشروط بأن يكون الشراء من شركات اسكان لا تتعامل بالفوائد الربوية.
ويذكر ان الاعفاء يمنح من قبل دائرة الاراضي لاصحاب الاسكانات لتوفير فرق الرسوم على المواطنين ، الا ان بعض اصحاب الاسكانات يضعون فرق الرسوم في جيوبهم.
ويرى القطان ان مساحة الشقة التي تبلغ 120 مترا هي مساحة تحقق سكنا مناسبا في حين ان جهات اخرى ترى عدم كفاية تلك المساحة للعائلات.
ويشدد العواملة على ضرورة عودة الاعفاءات لتخفيف الرسوم على المواطنين ومع ذلك فإن عائد الرسوم التي تتقاضاها الدولة قد يزيد وذلك بزيادة مبيعات الشقق بما يسهم في زيادة الاستثمار.
ويقول احد المستثمرين في قطاع الاسكان ان الاعفاءات التي كانت ممنوحة للمواطنين سابقا ، ادت الى ازدهار سوق العقار وزاد من اقبال المواطنين على شراء الشقق السكنية.

رفع سعر الأساس
وهناك من يرى أن دائرة الاراضي تقوم بزيادة تخمين القيمة السوقية للأراضي بنسب أعلى من قيمتها الحقيقية ما يؤدي رفع الرسوم المفروضة على الاراضي وبالتالي ترتفع أسعار الشقق التي ستقام عليها.
رئيف قنازع مستثمر في قطاع الاسكان يوضح بأن دائرة الاراضي تقوم بتخمين القيمة السوقية للارض بنسبة اعلى من القيمة الحقيقية بنسبة تقدر ب 30 % ، فمثلا فاذا كان سعر الارض 100 ألف دينار يكون تخمين السعر لدى دائرة الاراضي 130 الف دينار وذلك بهدف رفع الرسوم المفروضة من قبل الدائرة.
وينبه العواملة الى خطورة استمرار دائرة الاراضي برفع ما يسمى «سعر الاساس « لمختلف الاحواض والمناطق ، بحيث يتم زيادة سعر الاساس كل ستة أشهر وبنسبة قد تصل الى 10 % في بعض الاحيان ما يعني ارتفاع اسعار تقدير الاراضي بنسبة تتراوح بين 10 – 20 % وهذا ينافي المنطق حيث يجب ان يتناسب الارتفاع وحجم التضخم الذي لا يزيد غالبا عن 4%.
ويرجع الصايغ ان سبب رفع سعر الاراضي يرجع الى « ان السوق تخضع للعرض والطلب ، إذ زاد الطلب على الأراضي نتيجة الهجرات القسرية من الدول المحيطة والذي بدوره شجع الاستثمار في الاراضي لبناء شقق سكنية عليها ما ادى في النهاية الى رفع اساس سعر الارض.
وبحسب الصايغ فان نسبة الرسوم التي تخضع لدائرة الاراضي تشكل 5% من سعر الارض تحت بند رسوم نقل الملكية لشركات الاسكان و9% للمواطنين.
ويقول بأن سبب اعادة النظر في أسعار الاساس كل ستة اشهر يرجع إلى ان الاسعار قابلة للتغير فيمكن ان تزيد ويمكن أن تنقص ، ويذكر ان هدف الدائرة من ذلك هو ان تصل الى القيمة السوقية الحقيقية للعقار.
ويرى أنه يمكن حل المشكلة بتحديد سعر الاساس بالتنسيق مع الجهات المختلفة ( الامانة ، شركات الاسكانات ، المكاتب العقارية ، المقدرين المرخصين ) لان هذا يعطي صورة افضل عن القيمة السوقية لسعر العقار ، ولهذه اللحظة لا استطيع ان احكم على دقة الكلام الصادر عن بعض الجهات في رفع القيمة لسعر العقار.
ويقول مصدر مسؤول» رفض ذكر اسمه» بأن الدول الاوروبية تلجأ لحلول موازية مع السوق الحرة في القطاعات العقارية ، حيث تقوم بتنظيم اراض ومشاريع سكنية من خلال طرح عطاءات على كافة المطورين العقارين من خلال تحديد مواصفات الابنية سواء كانت سكنية ، تجارية ، أو خدمات عامة ) ومن ثم تحديد الاسعار.
ويشير المصدر الى ان الاراضي الخالية من أية ابنية تعتبر ثروة اقتصادية حقيقية لكنها غير مستغلة. ويقول « بأن نسبة تلك الاراضي تصل الى 30% من الاراضي المخدومة بالبنى التحتية غير مستغلة».

تقليص صلاحيات
يرى مستثمرون في قطاع الاسكان ان تقليص دور اللجان المحلية وسحب صلاحياتها في التعامل مع مخالفات الاسكانات يؤدي الى تحويل المعاملات الى اللجنة اللواءية ،ما يعني استغراق المعاملات فترات زمنية أطول تعيق الاستثمار ،إذ أن صلاحيات اللجنة المحلية محددة بنسبة تجاوز 3% من إجمالي مساحة البناء.
ويقول المستثمر في قطاع الاسكان يحيى ياسين « كان لدي تجاوز في مساحة الارض المسموح لي بالبناء عليها بنسبة تصل على 6 % ، وعند مراجعتي للجنة المحلية قيل لي بأن الملف أحيل الى اللجنة اللواءية «.
ويضيف « بعد فترة تمتد الى أكثر من شهرين من تحويلها الى اللواءية قمت بدفع خمسمائة دينار عن كل متر يزيد عن صلاحية اللجنة المحلية «.
ويبين العواملة ان «اللجان المحلية يمكن ان تقوم بحل امور كثيرة ، فهي لجان منتخبة ، ولذلك يجب ان يكون أعضاؤها اصحاب القرار ، الا ان كثيرا من المعاملات تحول الى اللجنة اللواءية، فينجم عن مركزية القرار اشكالات تنظيمية «.
في هذا الصدد يوضح المهندس القطان بأن اللجان المحلية وبموجب قانون التنظيم تنظر بكافة الطلبات المطابقة لاحكام النظام ، الا انه عند تقديم طلبات مخالفة لتلك اللجان ترفع الى اللجنة اللواءية مع الاخذ بعين الاعتبار ان الامانة اصدرت عام 2006 تعليمات تضمن مجموعة تسهيلات يتم من خلالها التعامل مع المخالفات من خلال اللجان المحلية.
ويبين ان توسيع صلاحيات المفتشين تندرج ضمن هذه التسهيلات بالتغاضي عن المخالفات التي تعد مقبولة واستكمال اجراءاتها في مناطق اللجان. ويشدد على ان الطلبات التي ترفع للجنة اللواءية ولا يتم اتخاذ قرار فيها تكون مخالفة ايضا لقرار الامانة الصادر عام 2006.

إشكاليات تشريعية
التشريعات الناظمة لقطاع الابنية والتنظيم لم تعدل منذ عشرات السنين ، علما بأن التعداد السكاني تضاعف خلالها ما يجعلها لا تتناسب والزيادات السكانية المتتالية التي شهدها الاردن ، ومثال ذلك أن نظام الابنية والتنظيم لمدينة عمان والبلديات يحدد ارتفاع المبنى بمقدار 15 مترا من معدل منسوب منتصف الشارع وهو ما لا يسمح بزيادة عدد الطوابق عن الارتفاع المذكور والذي يخفض من أسعار الشقق وفقا لمستثمرين.
ويقول العواملة بأن هناك اشكاليات تشريعية في نظام الابنية والتنظيم في امانة عمان ( كعدم تعديل نظام الأبنية المعمول به منذ عام 1979) ، اذ لا يتناسب مع الازدياد الطردي لعدد السكان والارتفاع الهائل في اسعار الشقق والمواد الانشائية.
ويتابع العواملة ان عدم فتح مناطق تنظيم جديدة ومدروسة وعدم زيادة عدد الطوابق في العمارة الواحدة يسهم في عدم تمكين المواطن من الحصول على سكن يتناسب ودخله.
ويرد المهندس القطان ان الامانة تقوم حاليا من خلال كوادرها في قطاع التخطيط على اعداد مسودة تعديل نظام الابنية حيث يتم من خلالها ازالة كافة النقاط الخلافية والمبهمة في نصوص النظام السابق وتوضيحها واضافة تعديلات تتماشى مع الامور المطلوبة.
ويقول القطان بأنه « فيما يخص نظام الابنية والذي صدر في عام 1979 كان يشترط بأن يكون عدد الادوار لمدينة عمان ثلاثة طوابق وروف ، وفي عام 2003 وفي احد تعديلات النظام اصبح عدد الطوابق أربعة «.
ويتابع « اما فيما يتعلق بزيادة عدد الطوابق الى اكثر من ذلك فهو غير مرتبط بقيود واحكام تنظيمية وانما يرتبط بالبنية التحتية وطاقتها الاستيعابية لمدينة عمان.
ويؤكد على ان الهجرات القسرية من ( سوريا ، ليبيا ، العراق )التي قدمت الى عمان اثرت على البنية التحتية بشكل كبير ، فيما اساس تصميم البنية التحتية يكون ضمن معدل النمو السكاني والذي يبلغ 2.49.
ويقول بالاضافة الى عدم تحمل البنية التحتية لذلك فاننا يجب ان نتذكر بأنه عندما نزيد الحقوق التنظيمية لاي قطعة ارض أي ( عدد الادوار ) فان سعر الارض سيزداد لان هذا من احد مبادئ التقييم العقاري ، فحق التنظيم مدخل اساسي في تقييم الارض.
ويوضح العواملة بأن» ما نسمعه منذ خمسة وعشرين عاما من امانة عمان بأن البنية التحتية لعمان لا تحتمل زيادة عدد الطوابق بالرغم من ان عدد سكانها في ذلك الوقت لم يكن يتجاوز المليون ونصف مواطن ، ويتساءل العواملة ، كيف احتملت البنية التحتية الزيادة الكبير في السكان دون اجراء تطوير حقيقي عليها ، واين دراسات وخطط امانة عمان لتطوير البنية التحتية للمدينة ؟.
في المقابل يشير القطان « منذ بداية العام قمنا باستحداث مناطق تنظيمية جديدة يسمح بالبناء عدد ادوار اكثر من أربعة طوابق وبارتفاع 24 مترا كتقاطع جبل عرفات ( تقاطع مرج الحمام ، منطقة حجار النوابلسة ) ، كما توجد دراسات لتقييم الوضع لفتح التنظيم في مناطق اخرى».

نفقات اضافية
ارتفاع اسعار المواد الاساسية في البناء بالاضافة الى ارتفاع أجور العمال اليومية ورفع الدعم عن المشتقات النفطية امور ساهمت في زيادة أسعار الشقق.
«علي « عامل مصري يتقاضى اجرة يومية مقدارها خمسة وعشرون دينارا ، بينما تصل الاجرة اليومية لمعلم الطوبار « ايمن «ثلاثون دينارا.ويشير ناقل مواد البناء « محمد « ان كلفة نقل المواد ارتفع حوالي سبعة دنانير للنقلة الواحدة منذ رفع الدعم عن المواد النفطية.
ويقول العواملة بأن ارتفاع المشتقات النفطية كان له دور في زيادة اسعار الشقق.ويرى المستثمر قنازع ان الحل يكمن في استقطاب عماله من دول أخرى اذ ان الاجرة الشهرية لا تتجاوز المئة دولار للعمالة في بعض البلدان مثل بنغلادش.
ويطالب بأن تكون هناك جهة رقابية لضبط مرجعية اسعار مواد البناء الاساسية فسعر الاسمنت في الاردن يبلغ 105 دنانير للطن الواحد علما بأن سعره في الدول المجاورة لا يتجاوز الستين دينارا. ويشير الى ان مصانع الاسمنت في الاردن والتي يبلغ عددها ستة مصانع عملت على وضع سعر موحد للاسمنت.
ويقول عماد نصر–وهو ضابط مبيعات احدى شركات الاسمنت–بأن سعر الاسمنت موحد في جميع المصانع في المملكة. بينما تبين أن سعر الطن 101 دينار لدى شركتين ورفض مصنعان التصريح بالسعر الذي يبعان فيه طن الاسمنت.

هامش الربح
سلوكيات بعض المستثمرين ورغبتهم في الوصول الى الثراء الفاحش سبب لا يجب التغاضي عنه ،وهو يسهم في رفع سعر الشقة الواحدة الى اكثر من 40 % من كلفتها الحقيقية في بعض الاحيان.
ويقول مصدر حكومي مسؤول في قطاع الأراضي « رفض ذكر اسمه « بان المستثمر الاردني يعتبر ان الاستثمار فاشل اذا قل هامش الربح عن 30 % ، بينما اذا وصل هامش الربح في دول أوروبية الى 15 % فيعتبر استثمارا ناجحا. ويقر مستثمرون على ان الربح لا يقل عن 40 % كما لا يزيد عن 45 % في قطاع الاسكانات.
وتنتج جمعية المستثمرين ما يقارب أربعين الف شقة سنويا يباع منها ما يزيد عن اثنين وثلاثين الف شقة ، وتشكل ما نسبته 85 % من نسبة الشقق التي تباع للاردنيين و15 % لغير الاردنين.
وتظهر اخر احصائية في سوق العقار للربع الاول لعام 2014 ارتفاع حجم التداول العقاري بنسبة 26 % عن نفس الفترة لعام 2013 ، اما من حيث البيوعات للعرب والاجانب فدائما تأتي الجنسية العراقية بالمرتبة الاولى وبنسبة 7 % ثم الجنسية السعودية بالمرتبة الثانية بنسبة 3 % ثم الجنسية السورية بالمرتبة الثالثة بنسبة 2.5 % والكويتية بنسبة 2 % والباقي للجنسيات الاخرى.
ويدعو المحلل الاقتصادي خالد الزبيدي إلى ايجاد نظام تمويل عقاري على غرار الدول المتقدمة وتخفيض نسبة فائدة البنوك ،وهو أمر يحتاج الى مصادر اموال طويلة الامد واطلاق صناديق للتمويل العقاري من مؤسسات لا تطمح لكسب الربح العالي مثل الضمان الاجتماعي ونقابة المهندسين.

"الراي"