facebook
twitter
Youtube
Ammon on Apple Store
Ammon on Play Store
مواعيد الطيران
مواعيد الصلاة
rss
  • اخر التحديثات
  • الاكثر تعليقا





عقود الإيجار في ظل كورونا


د. دانييلا القرعان
04-07-2020 04:28 PM

أثارت قضية العقود التجارية جدلاً واسعاً بين مالكي المحال والمستأجرين بسبب تداعيات جائحة كورونا والضرر الذي لحق بالطرفين، وعلى الجانب الآخر طالب المستأجرين الحكومة بإصدار أمر دفاع يعفيهم من الالتزامات التي تترتب عليهم خلال الفترة التي أغلقت جميع القطاعات والمحال التجارية أثناء فترة الحظر الشامل"فترة الغلق" ويشكو أصحاب المحال الذين يعتمد دخلهم على تحصيل الإجراءات من تضررهم جراء ذلك.

"وقف العقود التجارية"، إن ما جاء في نص المادة (11) من قانون الدفاع رقم 13 لسنة 1992 اعتبرت العقد موقوفاً إلى المدى الذي يكون تنفيذه متعذراً، وذات المادة تعتبر أحد الدفوع التي يقدمها المستأجر في حال أقيمت دعوى ضده جراء عدم تنفيذه للعقد أو الإلتزام به، وجاء في نص المادة (11) من قانون الدفاع " إذا تعذر تنفيذ أي عقد أو التزام بسبب مراعاة أحكام هذا القانون أو أي أمر أو تكليف أو تعليمات صادرة بمقتضاه أو بسبب الامتثال لهذه الأحكام فلا يعتبر الشخص المرتبط بهذا العقد مخالفاً بشروطه بل يعتبر العقد موقوفاً إلى المدى الذي يكون فيه تنفيذ العقد متعذراً ويعتبر ذلك دفاعاً في اي دعوى أقيمت أو تقام على ذلك الشخص أو أي إجراءات تتخذ هذه من جراء عدم تنفيذه للعقد أو الإلتزام". يحق لأي مواطن تضرر من تطبيق قانون الدفاع أن يلجأ إلى المحاكم للمطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق به وذلك بالإشارة إلى المادة (8) من قانون الدفاع.
"فسخ العقود التجارية والقوة القاهرة"، أجاز القانون المدني الأردني رقم 23 لسنة 1976 بنصوصه لكلا الطرفين المتعاقدين " المالك والمستأجر" فسخ العقد ضمن شروط وعلم الطرف الآخر، وفيما يتعلق بالقوة القاهرة وأثرها على العقود، أنه إذا طرأت قوة قاهرة تجعل تنفيذ الإلتزام بالعقد مستحيلا انقضى معه الإلتزام المقابل له وانفسخ العقد من تلقاء نفسه، ووفقاً للمادة (247) من القانون المدني الأردني بالإضافة أنها أجازت للدائن أي "المالك" فسخ العقد بشرط علم المدين إذا كانت الاستحالة جزئية أو وقتية، وفي حال لم تصل الظروف التي نعيشها إلى مرحلة القوة القاهرة إلا أن تنفيذ الإلتزام أصبح مستحيلا وبالتالي يفترض أن ينقضي معه الإلتزام المقابل له، من ناحية أخرى يجوز للمستأجر فسخ العقد إذا صدر عن السلطات المختصة ما يمنع الانتفاع الكلي بالمأجور دون سبب منه ويسقط عنه الأجر من وقت قيامه بإعلام المؤجر وفقاً للمادة (698) من القانون المدني الأردني، ونلاحظ أن السلطات المختصة أصدرت أوامر دفاع منعت الكثير من المستأجرين في الكثير من القطاعات الخدماتية والفنية والمهنية أن ينتفعوا من المأجور، وبالتالي فإن الإجارة تفسخ وتسقط الأجرة من الوقت الذي لم ينتفع المستأجر من المأجور، إضافة إلى أنه إذا كان المنع يُخل بإنتفاع المستأجر من المأجور ولم يستوفي المنفعة المقصودة كمستأجر، فللمستأجر حق فسخ العقد وتسقط الأجرة من وقت قيامه بإعلام المؤجر.
"حوادث استثنائية عامة"، تنص المادة (205) من القانون المدني الأردني أنه في حال أصبح التزام المدين بالعقد مرهقاً بسبب حوادث استثنائية عامة لا يمكن توقعها فيجوز للمحكمة وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن ترد الإلتزام المرهق إلى الحد المعقول، والحوادث الاستثنائية تحققت في أزمة كورونا، ويترتب على حدوثها أن تنفيذ الإلتزام التعاقدي أصبح مرهقاً للمستأجر ويهدده بخسارة سيتحمل تبعاتها.
"العقود المنزلية"، وحول العقود المنزلية أن المستأجر انتفع من المأجور وبالتالي أحكام فسخ العقود لا تنطبق على المباني السكنية والمنازل والقطاعات التي سُمح لها بالعمل منذ بداية الازمة من أجل ديمومة الحياة، ملزمة بالوفاء بإلتزاماتها ودفع الأجور المترتبة عليها بموجب عقود الإيجار المبرمة بإعتقاد أنها لم تتعرض لظروف طارئة ولم تتعطل مصالحها.
واذا ما قررت الحكومة إصدار أمر دفاع يشمل المتضررين من الازمة فيجب أن يتضمن دراسة كاملة في اعفاءهم من الالتزامات المترتبة عليهم من تاريخ إعلان قانون الدفاع وحتى انتهاء وقف الاستفادة من المنفعة التي تم استئجارها.
"الإجراءات الحكومية"، أما الحكومة فلم تحدد ما إذا كانت جائحة كورونا قوة قاهرة ام ظرف استثنائي عام، تاركه القرار للصلاحية التقديرية للمحكمة، ومن ناحية أخرى قال وزير العدل بسام تلهوني أن تدخل الحكومة في قضايا المالكين والمستأجرين "محل دراسة" موضحاً ان الأصل في تلك المسائل ترك الأمر للقضاء، وأكد أن عملية الانتفاع بالمأجور هي التي تحدد مبدأ دفع الأجرة من عدمها وفقاً لأحكام القانون، وأنه وخلال فترة الغلق تعذرت الإستفادة من المأجور في بعض الحالات وخاصة القطاعات التي لم يسمح لها بالفتح، وعن الإجراءات الحكومية ضمن هذا الإطار قامت الحكومة بإعفاء المستأجرين بأملاك البلديات وأمانة عمان بنسبة 25% كحد أعلى من الأجرة لمدد تتراوح بين شهر إلى 3 أشهر.
وأكدت الحكومة على لسان وزير الإدارة المحلية وليد المصري أنه تم تخفيض ضريبة الأراضي والأبنية بنسبة تصل إلى 25% للقطاع التجاري، بالإضافة إلى أنه تم السماح بتقسيط الضرائب والرسوم، وأشار المصري في وقت سابق إلى أن مجموع المبالغ التي خضعت للإعفاءات بلغت 620 مليون دينار، ولا تزال الحكومة تدعو المالكين لأن يعكسوا هذه الإجراءات على المستأجرين.
"المالكين والمستأجرين" المستأجرون كما ذكرنا طالبوا الحكومة بإصدار أمر يعفيهم من الالتزامات المترتبة عليهم خلال فترة الغلق حيث أن غالبية القطاعات لم تعمل في الفترة الماضية إلتزاما بأوامر الدفاع والإجراءات الحكومية، وتباينت استجابة المالكين للأصوات المنادية بإعفاء المستأجرين، منهم من سامح بالإيجار ومنهم من خفضها للنصف ومنهم من طالب بها كاملة.
السؤال الذي يثور هنا هل يعقل قانون الدفاع رقم 13 لسنة 1992 المستأجرين أو المالكين من الالتزامات المترتبة عليهم بسبب تفشي وباء كورونا وأوامر الدفاع والصادرة بموجبة؟ وللإجابة عن هذا السؤال من منظور قانوني لا بدَّ من الإشارة ابتداء إلى المادة (658) من القانون المدني الأردني والتي عرفت عقد الإيجار بأنه" تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم"، الأمر الذي يجعل من عقود الإيجار عقود ملزمة للجانبين ومستمرة، مما يعني أن المستأجر ملزم بالوفاء بإلتزاماته العقدية والتي على رأسها دفع بدل الإيجارة، وفي ظل تفشي وباء كورونا وسريان قانون الدفاع وصدور عدة أوامر دفاع بموجبه وتضمنت حظر تجول الأمر الذي دفع بالمستأجر بعدم قيامه بدفع الأجرة المترتبة عليه منذ بدء سريان قانون الدفاع في 2020/3/17 فهل يرتب على ذلك إننا أمام قوة قاهرة تجعل من تنفيذ الإلتزام مستحيلا وفق لأحكام المادة (247) من القانون المدني الأردني، أم أننا أمام نظرية الظروف الطارئة التي بينها المشرع الأردني في نص المادة (205) من القانون المدني الأردني؟.
وجاء في نص المادة (247) من القانون المدني الأردني ما يلي " أنه في العقود الملزمة للجانبين إذا طرأت قوة قاهرة تجعل تنفيذ الإلتزام مستحيلا انقضى معه الإلتزام المقابل وانفسخ العقد من تلقاء نفسه فإذا كانت الاستحالة جزئية انقضى ما يقابل الجزء المستحيل ومثل الاستجابة الجزئية الاستحالة الوقتية في العقود المستمرة وفي كليهما يجوز للدائن فسخ العقد بشرط علم المدين".
وجاء في نص المادة ( 205) من القانون المدني الأردني ما يلي:" إذا طرأ حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الإلتزام التعاقدي وإن لم يصبح مستحيلا صار مرهقا للمدين بحيث يهدد بخسارة فادحة جاز للمحكمة وتبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن ترد الإلتزام المرهق إلى الحد المعقول أن اقتضت العدالة ذلك ويقع باطلا كل اتفاق خلاف ذلك".
وقد استقر الفقه القانوني على أن الشروط الواجب توافرها في نظرية الظروف الطارئة هي أن تكون عامة بحيث تمثل جميع أرجاء البلاد ومتعلقة بحدث طارئ وغير متوقع بحيث تجعل هذه الظروف أو الحوادث الاستثنائية من تنفيذ الإلتزام مرهق للمدين لا مستحيلا وهذا برأيي ما ينطبق على وباء كورونا المستجد من حيث أنه أمر طارئ لم يسبق للأردن أن واجه ظرف مثله من حيث تعطل الحياه اليومية والعامة للدولة لأيام والسماح لبعض القطاعات في أيام أخرى بالعمل من أجل استمرارية وديمومة الحياه مما يجعلنا الأقرب إلى نظرية الظروف الطارئة وليس القوة القاهرة وهذا ما سيكون مرده مستقبلا لقضائنا الأردني العادل النزيه من خلال المحاكم المختصة والتي ستكون صاحبة الصلاحية والسلطة التقديرية بتطبيق معايير الظروف الطارئة الاستثنائية وتقدير معيار الارهاق المدين"المستأجر" وتخفيف الإلتزام عليه إلى الحد المعقول والعادل .




  • لا يوجد تعليقات

تنويه
تتم مراجعة كافة التعليقات ،وتنشر في حال الموافقة عليها فقط.
ويحتفظ موقع وكالة عمون الاخبارية بحق حذف أي تعليق في أي وقت ،ولأي سبب كان،ولن ينشر أي تعليق يتضمن اساءة أوخروجا عن الموضوع المطروح ،او ان يتضمن اسماء اية شخصيات او يتناول اثارة للنعرات الطائفية والمذهبية او العنصرية آملين التقيد بمستوى راقي بالتعليقات حيث انها تعبر عن مدى تقدم وثقافة زوار موقع وكالة عمون الاخبارية علما ان التعليقات تعبر عن أصحابها فقط .
الاسم : *
البريد الالكتروني :
اظهار البريد الالكتروني
التعليق : *
بقي لك 500 حرف
رمز التحقق : تحديث الرمز
أكتب الرمز :